人生で一番大きな買い物と言えば、不動産だと言われています。不動産はご自身で購入することもあれば、相続で取得する事もあるでしょう。また、不動産には買う側と売る側の2つの立場があるため、その立場が変わるだけで支払う税金や事前の準備などが大きく変わってきます。

そこで今回は、日本クレアス税理士法人の税理士 中川義敬が、長年にわたる不動産コンサルティングを通じて得た幅広い知識や経験に基づき、不動産売買の流れに応じて、必要書類や費用についてご紹介したいと思います。

目次
不動産売買とは?
不動産売買の流れ
不動産売買に必要な書類とは?
不動産売買にかかる費用は?
まとめ

不動産売買とは?

不動産売買とは売り手の「売却」の意思表示と、これに対する買い手の「購入」の意思表示との合致によって成立する取引のこといいます。不動産売買には以下3つの取引形態があり、この取引形態は不動産取引における不動産会社の立場を示したものです。どの様な立場の不動産会社と契約を結ぶかによって支払う費用が異なります。そのため取引形態の確認は重要になります。

・売主

・媒介(仲介)

・代理

売主

1つ目は、不動産会社が所有する物件を自ら売主として直接取引をする「売主」。主に新築のマンションや戸建て等の取引がこちらに当たります。契約成立時に仲介手数料が掛からないため、諸経費が少なく済むことが特徴です。

媒介(仲介)

2つ目は、不動産業者が売主と買主の間に立って取引する「媒介(仲介)」。この取引が一般的な方法になります。不動産会社へ斡旋を依頼し、契約成立時に仲介手数料の支払いをします。

代理

最後に、売主から代理権を与えられた不動産会社が、販売から契約まで取引する「代理」です。こちらは不動産業者が売主の代わりに、販売の広告から契約手続きまで、すべて代理で手続きをします。代理で売主と同じ立場になりますが、仲介手数料は発生する場合もありますので、契約締結時に確認が必要です。

不動産売買の流れ

不動産を売買するにあたって、それぞれの立場で確認すべき流れが異なります。それぞれの立場に応じて内容を見ていきましょう。

不動産を売るときの流れ

まず不動産会社へ希望の売却金額を伝えたうえで、売買価格の査定を行います。その後、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社に売却先を探してもらいます。購入者が見つかると、売買契約を締結し契約締結時に手付金を受け取り、決めた残金の支払い日に残代金を受け取り、売り手は買い手へ不動産を引き渡す。その際に不動産会社への仲介手数料などの諸経費の精算も行います。

一般的に引き渡した不動産は買い手が司法書士に依頼し、売り手から買い手へ名義変更を行います。

不動産を買うときの流れ

チラシやインターネットなどで見つけた物件情報を不動産会社に伝え、その不動産の現地見学を行うところから開始します。気に入った物件が見つかれば購入申込を行い、権利関係や契約条件がまとめられた重要事項説明を受け、確認が終われば売買契約を締結します。

不動産購入に銀行ローンを利用される場合は、売買契約の締結と同時並行で融資の審査を行います。契約締結時に手付金を支払い、銀行ローンなど購入資金の準備が整った段階で、売却時と同様に残代金を精算し、名義変更をします。

不動産売買に必要な書類とは?

上述した不動産売買の流れにより、資料を準備する必要があります。ここでも売主と買主のそれぞれの立場で内容をお伝えいたします。

売主が必要な書類

(1)土地建物の権利証または登記識別情報
その所有者が登記名義人である事を証明する書類です。

(2)印鑑証明書と実印
市区町村に登録している印鑑。取得は市区町村で行い、証明書の効力は3か月以内です。

(3)市区町村で発行されている固定資産納税通知書
引き渡し時に固定資産税・都市計画税の精算のために使用します。

(4)管理規定や総会議事録(分譲マンションの場合)
マンションに関する規約の確認を行います。

(5)建築確認通知書・検査済書
建築基準法に違反していないか、また建物工事の完了検査を行ったかを確認するための書類です。

(6)測量図・建物図面
売却する土地の境界線や建物の間取りなどを明確にする書類です。

(7)本人確認資料
運転免許証やパスポートなどの顔つき証明書が必要となります。

(8)仲介手数料・印紙
不動産会社へ支払う手数料と契約書に添付する印紙が必要です。

買主が必要な書類

(1)印鑑証明書と実印
市区町村に登録している印鑑。取得は市区町村で行い、証明書の効力は3か月以内です。

(2)本人確認資料
運転免許証やパスポートなどの顔つき証明書が必要です。

(3)手付金
契約が成立したことの証拠として売主へ支払いをし、売買代金に充当されます。手付の金額は、一般的に売買代金の10%~20%以内の金額です。

(4)銀行の融資結果
住宅ローンなど銀行で借入をして購入する際は必要です。

(5)仲介手数料・印紙
不動産会社へ支払う手数料と契約書に添付する印紙が必要となります。

不動産売買にかかる費用は?

不動産を売買することで、本体金額以外にも様々な費用が発生します。

不動産を売る時にかかる費用

(1)仲介手数料
不動産会社へ支払う費用です。売買価格 × 3% + 6万円に消費税がかかります。

(2)印紙税
売買契約書に添付します。

(3)登記費用
ご売却時に借入金の精算をする際に「抵当権抹消登記」が必要になり、その費用が発生致します。通常は司法書士へ手数料を支払い手続きの依頼をします。

(4)その他費用(測量費・解体費・ハウスクリーニング)
売却時の条件として発生するものです。

(5)譲渡所得税・住民税
購入時のご契約書を基に計算し、購入金額よりも高く売却された際に発生します。

不動産を買う時にかかる費用

(1)仲介手数料
売り時の同じ基準で費用が発生します。

(2)ローン手数料
銀行借り入れをする際に金融機関に支払う手数料です。

(3)登記費用
新築物件の場合は「所有権保存登記」、中古住宅の場合は「所有権移転登記」が必要になり、それぞれ費用がかかります。通常は司法書士へ手数料を支払い手続きを依頼します。

(4)手付金
売買契約時に売り手へ支払う金銭。物件価格の10%~20%以内の金額です。

(5)その他費用(火災、地震保険・修繕積立金)
火災と地震に備える保険に加入します。分譲マンションを購入される際は、修繕積立の支払いが発生します。

(6)登録免許税・不動産取得税
登録免許税は所有権移転登記・保存登記を行う際にかかる税金。不動産取得税は不動産を取得された際にかかります。

まとめ

今回は不動産売買の流れ、発生する費用や必要資料などをご説明しました。不動産の取得にはご自身で購入する以外にも、親から相続するケースもあるかと思いますが、特に売買に応じて費用が多く発生し、また準備すべき必要書類も多岐にわたります。その場合、契約書などの必要書類などが見つからず、ご売却時に大きな税金の負担を強いられる場合もありますので、相続対策などの機会に書類の整理などをされてはいかがでしょうか。

構成・編集/松田慶子(京都メディアライン ・https://kyotomedialine.com

●取材協力/中川 義敬(なかがわ よしたか)

日本クレアス税理士法人 執行役員 税理士
東証一部上場企業から中小企業・個人に至るまで、税務相談、税務申告対応、組織再編コンサルティング、相続・事業継承コンサルティング、経理アウトソーシング、決算早期化等、幅広い業務経験を有する。個々の状況に合わせた対応により「円滑な事業継承」、「争続にならない相続」のアドバイスをモットーとしており多くのクライアントから高い評価と信頼を得ている。

日本クレアス税理士法人(https://j-creas.com

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