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9月、10月は引っ越しのシーズンでもあります。よりよい物件を選ぶにはどうしたらよいでしょう? 
投資用不動産を扱うグローバル・リンク・マネジメントから、 物件探しの際によく聞く用語や、 よくある質問・疑問など、 参考になる情報をご紹介します。

1.不動産会社選びのコツ

物件探しの時に、 「どこの不動産会社を選べばよいの?」と感じたことがある方も多いのではないでしょうか。
最近は、 見学に行く前にスマホやパソコンで検索をすることも多いですが、 同じ物件が様々な不動産情報サイトに掲載されており、 サイトによって取り扱っている不動産会社が異なることもあります。 たくさんある不動産会社からどこを選べば良いのか、 不動産会社選びのポイントをご紹介いたします。

Q.なぜ同じ物件が色々な不動産情報サイトに掲載されるの?
A.この背景には通称「レインズ」と呼ばれるデータベースの存在があります。 レインズとは、 宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した指定流通機構のこと。 つまり、 登録している業者のみが閲覧することができる物件のデータベースのことです。 「レインズ」に登録している仲介業者であれば、どの物件でもお客様へご紹介ができます。

Q. 不動産会社選びの基準はあるの?
A.地域密着型、 大手共にメリット・デメリットがあるため、キャンペーンや初期費用の支払い方や掘り出し物の有無などを考慮して不動産会社を選びましょう。

地域密着型不動産会社の特徴

地域密着型のメリットは、 家賃の値下げ交渉が有利に働く場合があることです。
地域に根差して昔からあることが多く、 大家とも長い付き合いがあることもしばしば。 その場合、 家賃交渉がしやすくなる可能性があるのです。 また、 掘り出し物物件を紹介してもらえる可能性もあります。
一方、 大家との繋がりがデメリットになることもあります。 例えば、 大家との繋がりを重要視している場合には、 接客時に借主側の印象が悪いと判断された場合には物件を貸してくれない可能性があります。

大手不動産会社の特徴

支店も多く、 広範囲に渡って取り扱う物件数が多いことが何よりもメリットです。 新着物件に出会える機会が増え、 条件に合う物件を見つけやすくなります。
また、 仲介手数料に応じた各種ポイントがもらえることや、 お得なプレゼントキャンペーンなども盛んに行っています。 大手不動産会社では入居にかかる初期費用をクレジットカードで支払うことができたり、 分割支払いに対応している場合もあります。

おとり物件に注意

中には、 実際は貸し出すことができない「おとり物件」を掲載してお客様を呼び寄せようとする悪質な不動産会社もあります。 これは宅建業法違反という立派な犯罪行為です。 似たような条件と比較してあまりにも条件が良すぎる物件があった場合は、 他のサイトでも検索してみることをオススメします。

2.意外と知らない!「マンション」と「アパート」の違い

お部屋探しをするときには、 「マンション」「アパート」といった建物の種別が目に入ってきます。 「マンション」よりも「アパート」のほうが安いイメージを持つ人が多いと思いますが、 実際はどこが違うのか、 建物の特性や防音などの観点など、 それぞれのメリット、 デメリットや、 「アパート」「マンション」を選ぶときのポイントも併せてご紹介いたします。

Q. 「マンション」と「アパート」の違いってなに?
A.実は、 明確に定められた法的な定義はありません。
「マンション」と「アパート」は、 不動産会社やポータルサイト等、 物件を取り扱う企業のそれぞれの社内規定によって区別されています。 そのため、 同じ物件でも不動産会社によって呼び方が異なる場合があります。

マンション (イメージ)
アパート(イメージ)

Q.では、 何を基準に区別されることが多いの?
A.一般的には「構造」と「階数」の違いで呼び方が変わります。

構造
マンション:鉄骨コンクリート造(RC)や、 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)等、堅固な造りです。
アパート:木造や軽量鉄骨造(プレハブ工法)であることが多いです。

階数
マンション:3階建て以上で階数制限はありません。
アパート:ほとんどが2階建て(高くても3階)です。

Q.それぞれのメリット・デメリットは?
マンション
◆メリット:上記に挙げているように鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造のため、 耐震性・耐火性に優れています。 コンクリートが使用されているので壁が厚く防音性も高いので、 隣や上下階の音漏れがしにくいです。
◆デメリット:建築コストが高いため、 賃料や管理費がアパートより高くなる傾向があります。 また、 コンクリートは気密性が高いため、 外との気温差で結露が発生しやすいというデメリットもあります。 (2003年以降に建てられた物件は24時間換気システムが義務づけられているので、 それ以前に建てられた物件に比べると結露が発生しにくくなっています。 )

アパート
◆メリット:建築費が安く、 2~3階建てであることからエレベーターもついていないため、 マンションより家賃・管理費が安価です。 木造の場合は通気性が良いので、 夏でも涼しく過ごせて結露も発生しにくいです。 また、 1棟の世帯数が少ないので、 顔が見えるご近所付き合いが好きな方や、 物件にお住まいの方同士の顔がわかっていたほうが安心……という方におすすめです。
◆デメリット:築年数が古いアパートの場合、 遮音性が低く、 隣人や上下階の音漏れが気になる可能性がマンションより高いです。 また、 防犯設備もマンションと比較して低いことが多く、 階層が低く窓から不審者も侵入しやすいので、 特に女性の方はセキュリティ面で不安が残ることもあるかもしれません。

3.建物構造の意味と違い

賃貸サイト物件概要の「構造欄」でよく見かける「RC」や「SRC」という文字。物件を探している時は、 間取りや駅からの距離、 築年数などの設備面に目がいきがちですが、 住み心地を大きく左右する構造もしっかり理解しておきたいところです。
それぞれの違いを知って、 ご自分の生活に合った物件を選びましょう。

Q.建物構造にはどんな種類があるの?
A. 主に下記の4種類があります。

1.木造建築

木造イメージ

木造とは、 壁や柱、 床や梁、 屋根などの主要な構造部に木材を使って組み立てていく建築物のことで、 日本古来からある工法で、 日本ではまだまだ主流と言えます。
RCやSRCに比べ建築コストや家賃相場が安く、 通気性や断熱性、 吸湿性に優れていることも大きなメリットです。 一方、 RC・SRCに比べ耐久・耐火性が低く、 火災に見舞われたときには被害が大きくなりやすいので注意が必要です。 また、 気密性が低いため、 生活音が漏れやすく冷暖房が効きにくいというデメリットもあ ります。

2.鉄骨構造(重量鉄骨、 軽量鉄骨)

鉄骨イメージ

鉄骨造には“重量鉄骨造”と“軽量鉄骨造”があります。
軽量鉄骨造は細い鉄骨を沢山使って強度を出します。 対して重量鉄骨は太い大きな柱や梁を使うことにより強度を出しています。 厳密に言うと鉄骨造という場合は6mm以上の厚みの鋼材を使った「重量鉄骨ラーメン構造」のことを指すことがほとんどです。 ラーメン構造は建築物の重さを柱と梁で支える工法のため、 梁と柱の接合部が剛接合になっていて耐久性と設計自由度に優れているというメリットがあります。 鉄筋コンクリートよりも軽いので、 超高層マンションにも用いられる工法です。

3.RC(鉄筋コンクリート造)

RCイメージ

「RC」とは“Reinforced Concrete”の略で、 直訳すると、「より強化されたコンクリート」。 正式には「鉄筋コンクリート造」といいます。鉄筋の骨組みにコンクリを流し込んで施工していきます。 従来は10階建て未満の中低層マンションに多く用いられていましたが、 近年では高強度のコンクリートが開発され、 高層マンションに用いられるケースも増えています。 防音性が高いため、 音が気になる人にとっては非常に住みやすく、 万が一地震や火災にあったときも耐久・耐火に優れているので、 被害が広がりにくいというメリットがあります。 ただし、 熱伝導率が高いため夏は暑く冬は寒くなりやすく、 エアコンなどの冷暖房費がかさみやすいというデメリットがあります。 また、 気密性が高くカビが生えやすいところも弱点といえます。

4.SRC(鉄骨鉄筋コンリート造)

SRCイメージ

「SRC」とは、 “Steel Reinforced Concrete”の略です。 鉄骨(Steel)は、 単体でも柱や梁に使用されるほど強度のある鋼材であり、 鉄筋とさらに太くて頑丈な鉄骨でコンクリートを補強するため、 しなやかさと強度が増すことがRC(鉄筋コンクリート造)との違いになります。 鉄骨の柱の周りをコンクリートで固めていく工法で建築コストはRCに比べ高くなるため、 高層マンションやビルでないとあまり馴染みがないかもしれません。

4.不動産の徒歩時間と表示基準

お部屋探しの際、 駅からの距離を重視される方も多いのではないでしょうか。
物件情報で必ず見かける“徒歩 〇 分”。 しかし、 実際に自分の足で歩いてみると表示されていた分数と違う!なんてことも……。
この徒歩 〇 分って何を基準に表示しているか知っていますか?

Q.徒歩分数はどのように決められているの?

徒歩イメージ

A.徒歩所要時間は「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第5章 表示基準 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」にて算出基準が定められており、 不動産広告に掲載されている分数は、 以下の基準をもとに計算しています。
徒歩1分は80m、 車1分は400mです。 (1分未満の端数は切り上げ)
徒歩1分=80mの基準は、 健康な女性がハイヒールを履いて歩いた平均分速が80.3mとなっていることから採用されたといわれていますが、 実際には昭和38年に公正取引委員会でルールを策定する際に女性職員の1人に廊下を歩かせたときの速度を元にしているそうです。

Q. 徒歩〇分はどこまでの距離なの?
A. 表示されている距離は、 目的地の出入り口ではなく一番近い敷地部分までの距離です。 そのため敷地内の奥に入口がある大きいスーパーや駅などでは、 表示よりも時間がかかることがあるので要注意です。また、 信号や踏切を横断する際の待ち時間も含みません。

5.賃貸の初期費用の基本知識

賃貸物件の契約時に支払う初期費用。
入居前にまとまった金額が必要になるため、 一体どれぐらいの費用がかかるのだろうと思ったことがある方も多いと思います。
それぞれに支払う目的が違うので、 内容を事前に確認し、 理解しておきましょう 。

Q. 敷金と礼金ってなに?相場はあるの?
敷金
部屋を退去するときの原状回復(生活でできてしまった傷などを直す)費用として、 入居前にあらかじめ払うお金です。 基本的には、 原状回復にかかった費用が差し引かれたお金が戻ってきます。
家賃1カ月分が目安で、 中にはペットを飼っている場合のみ敷金を請求する物件もあります。
礼金
部屋を所有する大家さんに対して、 お礼の意味として支払います。 敷金と違って、 退去時に返金されることはありません。 家賃1カ月分が目安です。
最近では敷金・礼金が無い物件も増えています。 その場合でも退去時に部屋のクリーニング代がかかることが多く、 なかには退去時に想定以上(敷金1カ月分以上)の金額を請求されるケースもある様です。 契約書を読み、 不明な部分があればしっかりと内容を確認して書き込んでおけば、 トラブル防止につながります。 賃貸では、 部屋を借りたい人が集まるハイシーズン(1月~3月)は敷金・礼金がかかる物件が増え、 逆に人が集まりにくい夏などは、 敷金・礼金ナシのゼロゼロ物件になることもあります。
どうしても初期費用を抑えたい場合は借りる時期をずらしてみるのもおすすめです。

6.相次ぐ大規模水害 逃げ遅れを防ぐ8月28日から施工の「水害リスク」説明義務化

国土交通省は、 住宅購入や賃貸などの契約前に行われる重要事項説明の際に、 水害リスクを説明することを義務づけると発表しました。 その理由として「浸水が予想されている区域と実際に浸水した区域がほぼ重なっていた」と説明もしており、 豪雨による大規模水害が頻発する中、 危険性や避難場所を把握してもらい、 逃げ遅れを防ぐ狙いがあります。

8月28日からの施行後は不動産業者は自治体が作成している水害ハザードマップを活用し、 物件の位置や浸水のリスク、 近隣にある避難所の場所などを顧客に説明しなければなりません。
ハザードマップで示されている水害の被害想定は、 どこに住むかを考える際に、ぜひ参考にしてほしい情報です。

Q.ハザードマップはどのように調べればいいの?
A. 「ハザードマップ」とは、 一般的に「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、 被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」とされています。 防災マップ、 被害予測図、 被害想定図、 アボイド(回避)マップ、 リスクマップなどと呼ばれているものもあります。

国土交通省が「ハザードマップポータルサイト」を公開しています。 都道府県と市区町村を入力すれば、 洪水や土砂災害などインターネットで公開されているハザードマップを確認することができます。
https://disaportal.gsi.go.jp/

Q. 指定の避難場所はどこ?
A. 東京都では、 平成30年4月1日現在、 都内で避難所2,964か所(協定施設等を含む。 )、 福祉避難所1,397か所が確保されています。 避難所の収容人数は約317万人となっています。 なお、 都内公立小中学校の耐震化率は平成30年4月現在、 ほぼ100%です。 「東京都防災マップ」で指定の避難所や給水拠点を調べることができます。
https://map.bousai.metro.tokyo.lg.jp/

【回答者プロフィール】
建築企画部 建築企画課 課長代理
岩佐 千春(一級建築士)
経歴:新卒で大手不動産会社に入社し、 マンションの営業と企画設計に携わる。
収益不動産の開発・運用を行う会社に転職後、 出産をきっかけに個人設計事務所
を設立。 子供の成長後、 2019年10月にグローバル・リンク・マネジメント入社。

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いかがだったでしょうか。よりよい住まいの選択のご参考になれば幸いです。

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