老後の生活資金確保の手段「住み替え」｜約半数が初期見積もりから成約価格が下がった！

老後2000万円問題もあり、公的年金に不安を感じていませんか？　「すむたす買取（ https://sumutasu.jp ）」を提供する株式会社すむたすが公的年金への不安度からマンションの住み替えの実態について、住み替えによるマンション売却経験がある30代以上の男女312名を対象とした実態調査を実施しました。他の人はどんな行動を取っているのでしょうか。早速見ていきましょう。

■公的年金に対して不安を感じる人が7割存在

30歳以上の男女312名に公的年金に対してどのように感じるかを聞いたところ、全体の72.1%の人が「非常に不安を感じる」もしくは「やや不安を感じる」と答えました。中でも、不安を感じている人は40代がもっとも高く84.8%、続いて50代が78.1%でした。40代は管理職などに出世して給料が上がる人もいる反面、収入が上がらない人もいるなど、人により収入が大きく分かれる世代です。また子育て期とも重なり、教育費など出費のかさむ時期でもあることから、公的年金への不安が高まると考えられます。

■ 老後の生活資金のために今後予定していることのトップは「貯金・節約（58.3%）」、老後の住み替え居住地の希望の第1位は「購入マンション」で51.6%存在

老後の生活資金に向けて今後予定していることについて聞いたところ、トップ5は「貯金・節約（58.3%）」「資産運用（39.7%）」「仕事の継続（23.1%）」「地方への移住（16.3%）」「住み替え（15.7%）」という結果になりました。資金の確保のために純粋に貯蓄などを行うだけでなく、所有する不動産の売買を行い、より老後に適した住まいを探す選択肢を持っていることがわかりました。

全世代を通じて貯蓄や投資を予定している割合が高い結果が出ています。一方、30代では貯蓄や投資に加え、住み替えや地方への引っ越し、資格取得、転職、起業、副業などを予定している人も多い結果となりました。40代以上は貯蓄と投資に特化していることに比べ、30代は、幅広い視野で老後の生活資金の確保を計画している点が特徴的です。

さらに、老後の住み替え居住地の第一位は、「購入したマンション（51.6%）」で、終の棲家として購入マンションの需要は高まると考えられます。

■住み替えをするきっかけトップ3「住環境の改善（40.4%）」「売り時（24.7%）」「資金確保（18.3%）」

マンション売却経験者のうち、これまでの住み替え理由を質問した結果、理由のトップ3は「住環境の改善（40.4%）」「売り時（24.7%）」「資金確保（18.3%）」という結果になりました。公的年金への不安から資金確保手段として住み替えを予定する人がいたように、実際に資金確保を理由として不動産売買を行った人が多くいることがわかりました。

■住み替え時の売却に、何かしらの不満を持つ経験者は68.6%、主な理由とは？

住み替え時の売却を行った人に、これまでの売却時に感じた不満を質問した結果、何かしらの不満を持つ経験者は68.6%存在することがわかりました。主な理由として、「最終的な成約金額が想定よりも低くなった（26.0%）」「見積もり時の査定金額が低かった（19.9%）」「手数料が高かった（17.3%）」「売却活動全体の期間が想定よりも長かった（16.3%）」「最終的な成約金額が長期間確定せず不安だった（11.2%）」「査定価格と最終的な成約金額が大きく乖離していた（11.2%）」が上位を占めました。
「売却期間の長期化への不安」の背景には、売却期間が長引くことによる時間的なコストだけでなく、精神的なコストも積み重なっていると考えられます。
そして、住み替え時の不動産売却において特筆すべき点は、売却と同時に次の住まいの購入を行うタイミングの難しさにあります。回答者の中には「売却と同時に戸建購入も行った為、充分な売却交渉の時間が得られず、希望額よりもずいぶん安く売却することになってしまった。」といった声がありました。

▼実際に不動産売却を行った方の声（アンケートより一部改変して抜粋）
・「今にして思えば、今日も売れなかった、今日も売れなかったと悲観していた。」
・「中々売れず大幅に値下げさせられた。」
・「媒介契約の更新に手間が掛かった。」
・「引っ越しとのタイムラグが少なく、少し慌てた。」
・「売却と同時に戸建購入も行った為、充分な売却交渉の時間が得られず、希望額よりもずいぶん安く売却することになってしまった。」

■初期見積もりから成約価格が下がった人は47.6%

初期見積もりと成約価格の差分割合は、47.6%の人が見積もりから成約価格が下がったと回答していました。また価格が下がった場合の下げ幅は平均9.9%でした。これは例えば査定時に3,000万円と見積もられた物件であれば最終的な成約価格は約300万円下がったことになります。

また初期見積もりから成約価格の下がり幅を売却期間ごとに比べると、売却期間が3ヶ月未満で完了した場合よりも、3ヶ月以上かかった場合のほうが、成約価格の下落がより多く起こることがわかりました。良い買い手が見つかるまで時間をかけていても、最終的に値下げをせざるを得ない状況に陥る可能性が高いと考えられます。

■内見者の対応回数の平均は3.9回、中には11回以上も対応した人が3.2%存在

一般的に仲介会社に売却を依頼した場合、仲介会社の担当者が購入者の内見対応を行い、売り主自身が内見対応はしなくて済む場合があります。一方で内見者の対応を自身で行った場合、何回対応したかを質問したところ、内見対応回数の平均は3.9回でした。中には11回以上も内見対応を行った人が3.2％存在していることがわかりました。アンケート回答者の中には、「内覧が2日間で7件まとめて来て準備が大変だった」「内覧のときの部屋の片付けが大変だった」「内見者とのスケジュール合わせが結構面倒だった」という声もあがっており、内見対応自体がストレスがかかる作業であることがわかります。

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公的年金に不安を抱えている人は72.1%と高いものでした。そして、老後の生活資金の捻出方法の一つとして、「住み替え」がランクインしています。公的年金への不安が広がる中、将来の生活資金拠出方法への対処として住み替えの需要が高くなってきていると言えますが苦労もあるようです。急がなくていいような計画を事前に立てておけるようにしたいですね。

【調査実施概要】
・調査方法：インターネットによる調査
・調査期間：2019年7月8日～7月13日
・調査対象：住み替えによるマンション売却経験者312名（関東地方／30代以上の男女）