不動産売却の流れ、費用、必要な書類とは｜不動産売却の基礎知識【プロから学ぶマネー講座】

マイホームの買換え、未利用地の換金、資金の捻出など様々な理由により不動産の売却を検討される機会があるかと思います。しかし、不動産の取引規模は他の資産と比べ大きくなるため、何から手を付ければよいか頭を悩まされることが多いでしょう。

そこで今回は、日本クレアス税理士法人の税理士 中川義敬が、長年にわたる不動産コンサルティングを通じて得た幅広い知識や経験に基づき、不動産売却の基礎知識についてご説明したいと思います。

目次
不動産売却方法「仲介」と「買取」とは？
不動産売却の流れ
不動産売却にかかる費用
不動産売却にかかる費用を抑える方法はある？
不動産売却に必要な書類
まとめ

不動産売却方法「仲介」と「買取」とは？　

不動産の売却方法は、主に「仲介」と「買取」に分けられます。両者についてご説明いたします。

「仲介」

「仲介」は仲介業者に売却を依頼し、一般市場により幅広く買主を探します。「仲介」は仲介業者が不動産ポータルサイトやインターネット媒体への掲載、新聞折込チラシなどの各種広告媒体を用いて、広く購入希望者を探します。そのため、市場価格に近い値段で売却することが可能です。

一方で、購入希望者を見つけることから始めることになるため、短期間で売却することは難しく、また売却するには仲介業者への仲介手数料が必要となります。

「買取」

「買取」は不動産業者が買主となるため、短期間での売却が可能になります。また、主に一般顧客が買主となる「仲介」とは異なり、一度結んだ売買契約が解除されることはありません。一方で「仲介」と比較すると売却価格が低く抑えられることがあります。

不動産売却の流れ

不動産の売却までには、いくつかの段階を踏むこととなります。不動産売却までの流れは以下の通りです。

（1）不動産査定を受ける

不動産を売却する際には、不動産会社の査定を受けることとなります。不動産をスムーズに売るためには、売却価格が市場相場と見合っていることが重要です。そのため、実績のある不動産会社の査定を受けることをお勧めいたします。

（2）媒介契約を結ぶ

仲介業者に仲介を依頼する際は、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約は以下の３種類です。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

媒介契約によって違いは複数ありますが、最も大きな違いは複数の仲介業者と契約することができるかどうかといった点です。「一般媒介」は複数の仲介業者と契約することができますが、「専任媒介」と「専属専任媒介」は１社のみ契約することができます。

一般的には、「一般媒介」であれば複数の仲介業者が売買に絡むこととなり、どの仲介業者も本腰を入れ動いてくれないリスクがあります。そのため「専任媒介」と「専属専任媒介」を選択するケースが多くなるでしょう。

（3）売却活動、売買契約締結、引渡し

仲介業者と「媒介契約」を結べば、仲介業者が不動産を市場に売り出します。買主を無事に見つけることができれば、売買契約の締結・不動産の引渡しとなります。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却する際には手数料や税金など様々な費用がかかりますので、そのうち代表的なものをご紹介いたします。

仲介手数料

仲介により売却が成立する場合には仲介手数料がかかります。仲介手数料は仲介業務の「成功報酬」で、仲介を依頼するだけでは発生しません。金額の上限は宅地建物取引業法により定められており、例えば、売買価格が400万円を超える場合には「（売買価格 ×３％ ＋６万円）× 消費税」が上限となります。

収入印紙

買主と取り交わした売買契約書には収入印紙を貼り付けることが必要です。収入印紙は売買契約書に記載された取引金額の多寡に応じて定められているもの。収入印紙を貼り忘れた場合には、過怠税といった罰金が設けられています。

万が一、税務調査の際に収入印紙の貼り忘れが発覚してしまうと、本来の金額の３倍の罰金を課せられることになりますので、収入印紙の貼付には留意が必要です。

売却に伴う所得税・住民税

不動産の売却価格が購入当初の購入価格を上回る場合は、生じた利益に対して所得税・住民税が課税されます。売却する年の1月１日において不動産の所有期間が５年を超える場合には生じた利益に対して20.315％、所有期間が5年以下である場合には39.63％の所得税・住民税が課税されます。

その他

不動産に住宅ローンが残っている場合には抵当権抹消のための登記費用が必要です。その他、建物の解体や土地の測量が必要になる場合には、解体費用・測量費用などがかかります。

不動産売却にかかる費用を抑える方法はある？　

売却に係る費用の中で一番抑えることができるものは所得税・住民税です。所得税・住民税は売却利益に対して課税されます。税務申告する売却利益を抑えることができれば、納税する所得税・住民税を抑えることができるでしょう。不動産の売却収入から差し引くことができる費用は、購入当初の購入価格や売却に伴い支払った仲介手数料などの諸費用です。

税務申告をする上で、購入当初の売買契約書や諸費用に係る請求書といった証憑書類が必要となります。万が一、売買契約書を紛失した場合には、不動産の購入価格が不明ということで、売却収入の５％相当額しか売却収入から控除することができません。結果的に、契約書の紛失により納税額が非常に重くのしかかることに。将来の納税を抑えるためにも、証憑書類を大切に保管して頂きたいと思います。

また、不動産を売却する場合には納税負担が重くなりすぎないように、様々な優遇措置が設けられています。そのため、それらを漏れなく適用することで所得税・住民税を低く抑えることが可能です。

不動産売却に必要な書類

不動産売却には様々な書類が必要となります。然るべきタイミングで書類が揃っていない場合、売却手続きが滞ってしまいますので計画的に準備しておきましょう。

土地・建物登記済証（権利証）

不動産の所持者が、登記名義人であることを公的に証明する書面です。

固定資産税納税通知書

固定資産税の納税額を確認する書類です。固定資産税は、１月１日時点での所有者に年間の固定資産税が課税されるため、一般的には売買契約とともに取得時期に応じて精算されます。

土地測量図・境界確認書

一般的に不動産は面積によって売買価格を決めるため、売却対象を確定する面積や境界線が重要となります。境界線が未確認である場合は、売却前に隣接地と土地所有者と協議しておきましょう。

まとめ

不動産の売却には、売却方法の選定や不動産の査定・税務申告など、より良い判断を行うために専門的な知識や経験を要します。特に税務申告については、様々な不動産売却に関連する優遇措置が設けられていますので、納税を抑えるために不動産税務に精通した税理士にご相談いただくことをお勧めいたします。

構成・編集／松田慶子（京都メディアライン ・https://kyotomedialine.com）

●取材協力／中川 義敬（なかがわ よしたか）

日本クレアス税理士法人 執行役員 税理士
東証一部上場企業から中小企業・個人に至るまで、税務相談、税務申告対応、組織再編コンサルティング、相続・事業継承コンサルティング、経理アウトソーシング、決算早期化等、幅広い業務経験を有する。個々の状況に合わせた対応により「円滑な事業継承」、「争続にならない相続」のアドバイスをモットーとしており多くのクライアントから高い評価と信頼を得ている。

日本クレアス税理士法人（https://j-creas.com）