住宅ローンの「フラット35」とは？｜フラット35のメリット・デメリットや審査の流れを解説【お金の学校】

住宅ローンを利用して住宅を購入することを検討している人は、「フラット35」という言葉を一度は目にしたことがあるのではないでしょうか？「フラット35」は、他の民間金融機関のローンとどのような違いがあるのか。「フラット35」を利用するメリットとデメリットは何なのか。今回は、「フラット35」について詳しく見ていきましょう。

100歳社会を笑顔で過ごすためのライフプラン、ライフブック（R）（https://www.smilelife-project.com/）を提唱する、ファイナンシャルプランナー・藤原未来がわかりやすく解説します。

目次
住宅ローンのフラット35とは
フラット35のメリット・デメリット
フラット35の審査の流れ
まとめ

住宅ローンのフラット35とは

住宅ローンには「フラット35」という商品がありますが、どのようなものなのでしょうか？　まずは、概要や他の民間金融機関のローンとの違いについて解説していきます。

フラット35とは？

フラット35は、民間金融機関と独立行政法人・住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。35とは、返済期間が最長35年であることを意味しており、他にもフラット20やフラット50といった商品もあります。300を超える金融機関が取り扱っていますが、適用される金利は金融機関によって異なります。

民間の住宅ローンとの違い

フラット35と、民間の住宅ローンはどのような違いがあるのでしょうか？　ここでは主に５つの違いについて見ていきましょう。

＜金利＞

フラット35の金利は全期間固定金利のみです。しかし、民間の住宅ローンは、全期間固定金利・固定金利期間選択型・変動金利など、商品によって様々なタイプがあります。

＜住宅の技術基準＞

フラット35は、民間の住宅ローンとは異なり、取得する住宅に技術基準が設けられています。フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅を取得する必要があり、技術基準に適合しない場合はフラット35の申し込みができません。

＜融資額の上限＞

フラット35の借入れ限度額は8,000万円です。民間の住宅ローンは条件にもよりますが、8,000万円以上の借入れが出来るケースもあります。

＜団体信用生命保険（団信）の加入＞

フラット35は団信（団体信用生命保険）に加入する必要がありませんが、民間の住宅ローンの多くは団信の加入が必須条件となっています。健康上の理由で団信に加入できない場合でも、フラット35を利用することは出来ますが、万一契約者が死亡した場合でも住宅ローンの返済は続けて行なわなければなりません。

＜連帯保証人＞

フラット35は、連帯保証人なしで利用することが出来ます。一方で、民間の住宅ローンでも一般的には連帯保証人が不要なケースが多いのですが、借入額が8,000万円を超えるなど、条件によっては連帯保証人が必要なケースもあります。

＜図表１＞フラット35と民間の住宅ローンの違い

フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリットとデメリットをまとめてみましょう。

＜メリット＞

・金利が固定

フラット35は金利が固定されています。これにより、借入金利が契約時から変動せず、返済計画を立てやすいことがメリットとなります。

・所得に関する条件

フラット35を利用する場合、所得に対する返済負担割合等の条件を満たせば、所得金額に関係なく申し込むことが出来ます。

・保証人不要、繰上返済手数料不要

保証人は必要ありません。返済中に、繰上返済や返済方法の変更を行なう場合の手数料もかかりません。

＜デメリット＞

・借入金利が変わらない

メリットとして挙げた「金利が固定される」ことは、場合によってはデメリットになることがあります。仮に借入開始以降に大きく市場金利が下がり、フラット35の金利も下がった場合でも、変動金利型の住宅ローンのように返済途中で金利が下がることはありません。

・金利が相対的に高い

一般的なフラット35の金利は、変動金利型住宅ローンに比べて契約当初は高い傾向にあります。

・住宅に関して独自の基準がある

購入する住宅に関して独自の技術基準が設けられており、どのような住宅にでも利用できるものではありません。技術水準を満たしていることを、住宅金融支援機構に証明する適合証明書の提出が必要で、そのための検査費用は自己負担となります。

フラット35のメリット・デメリットを考慮に入れた上で、自分の経済状況や将来の計画を踏まえて、慎重に検討することが大切です。

フラット35の審査の流れ

フラット35の一般的な審査の流れは以下のとおりです。ただし、具体的な手順や条件は金融機関によって異なる場合がありますので、申し込む金融機関での確認が必要です。

1. 購入する物件を決める
2. 金融機関を選ぶ
3. 事前審査を申し込む
4. 本審査を申し込む
5. 物件検査・適合証明書の発行
6. 借り入れの契約

民間金融機関の住宅ローンでは、事前審査・本審査ともに住宅ローンを提供する金融機関が行ないます。しかし、フラット35の場合は事前審査を窓口となる金融機関が行ない、本審査を住宅金融支援機構が行なうのが一般的です。

また、フラット35の場合は、住宅金融支援機構の技術基準に適合した建物であるかの審査も行なわれるため、借り入れの契約までに時間がかかるケースもあります。

なお、フラット35における審査の流れは、注文住宅の新築・建売住宅の購入・中古住宅の購入によって異なる部分があるので注意が必要です。購入したい物件が決まったら、手続きに必要な書類や手続きの流れについての具体的な情報は申し込む金融機関のウェブサイトや担当者に問い合わせて確認しておくことをおすすめします。

まとめ

最近では長期金利の上昇が注目されていますが、フラット35の契約期間が最低でも15年であることを考えた場合、低金利で推移している変動金利が今後どのように推移するか、様々なシミュレーションをしてみることをおすすめいたします。是非一度、専門家に相談してみてはいかがでしょうか？

資産運用や投資のアドバイスは、今や銀行などの金融機関の窓口でもさかんに行なわれています。同時に、インターネット上でもYouTubeやSNSを通じて色々な人がそれぞれの立場から投資術などを発信しています。しかし、それらのアドバイスは本当にあなた自身に適したものなのでしょうか？　

さまざまな金融商品が出回っている世の中だけに、あなたの味方になって守ってくれる相談相手を持つことが必要な時代になっています。

●取材協力／藤原未来（ふじわらみき）

株式会社SMILELIFE project 代表取締役、1級ファイナンシャルプランニング技能士。2017年9月株式会社SMILELIFE projectを設立。100歳社会の到来を前提とした個人向けトータルライフプランニングサービス「LIFEBOOK®サービス」をスタート。米国モデルをベースとした最先端のFPノウハウとアドバイザートレーニングプログラムを用い、金融・保険商品を販売しないコンサルティングフィーに特化した独立フランチャイズアドバイザー制度を確立することにより、「日本人の新しい働き方、新しい生き方」をプロデュースすることを事業の目的とする。
問い合わせ先：03-6403-5390（株式会社SMILELIFE project）

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