不動産売買契約書とは？｜契約書類の内容や注意する点を解説【プロから学ぶマネー講座】

不動産売買契約書とは不動産を売買するにあたり、売主と買主が合意した契約内容を書類にしたものです。書類を作成しておけば、後になって売主と買主双方の条件が食い違うなどのトラブルを防止できます。特に不動産の取引は高額であり、口頭ではなく書面を通して、はっきりとした約束を決めるために契約書は重要な書類になります。

そこで今回は、日本クレアス税理士法人の税理士 中川義敬が、長年にわたる不動産コンサルティングを通じて得た幅広い知識や経験に基づき、不動産売買契約書についてご説明したいと思います。

目次
不動産売買契約書に記載される内容
不動産売買契約書で注意する点
不動産売買契約書を取り交わす際に必要なものとは？
個人間取引にも不動産売買契約書は必要？
まとめ

不動産売買契約書に記載される内容

不動産売買契約は、売り手と買い手が売買の意思を確定させ、契約するために作成する書類です。実際取引を行う場合には、不動産会社の仲介者が契約書を作成する場合が多く、記載内容が適正かどうか確認したうえで契約を締結します。主な内容は次のとおりです。

・売買物件表示… 対象物件の面積等の詳細情報。

・売買代金、手付金額、支払日… 売却代金や手付金、代金精算方法、支払日。

・所有権移転、引渡し日… 物件の所有権がいつ移転されるか等の引渡しの時期。

・公租公課等の精算… 固定資産税や都市計画税等の精算。

・反社会的勢力の排除… 反社会的勢力に関する除外事項。

・ローン特約… 買主が引渡しまでに住宅ローン融資を得られない場合、契約を解除できる。

【特例事項】

・負担の消除… 売主は所有権移転までに抵当権や賃借権などの一切の負担を抹消する。

・付帯設備等の引き渡しや修復… 付帯設備を使用可能な状態で引き渡すこと、故障等の有無や責任の確認。

・手付の解除… 売買契約を解除する場合の手付金の取り扱い要件。

・引き渡し前の物件の滅失／毀損… 引き渡し前に災害など、売主と買主双方に責任のない事由が起きた場合の確認。

・契約違反による解除… 契約内容を違反したときの解除要件や違約金の確認。

・瑕疵担保責任… 引渡し後に瑕疵が見つかった場合、売主に責任を求めることができる。

・特約事項… その他の売主・買主間で定めた規定。

不動産売買契約書で注意する点

不動産売買契約書の締結で注意すべき点は、上述した内容が網羅的に記載されているかどうかです。それぞれの項目のうち特に留意すべき内容についてご説明していきます。

・売買物件表示

物件情報は謄本などを参考に記載していますが、部屋の面積なども注意して確認することが必要です。また、土地は登記上の面積と測量後の面積に乖離がある場合があります。

・売買代金、手付金額、支払日

売買代金が正しく記載されているか、手付金の金額は妥当性があるか、支払いの期日について確認をします。

・所有権の移転・引渡し日

一般的には、決済日に所有権移転と物件引渡しを同時に行うことになります。引っ越し期間との兼ね合いで、売主が決済後に引渡しを希望する場合もあります。しかし、買主としては必ずしも応じるべき事項ではありません。よって注意が必要です。

・ローン特約

買主がローン審査に落ちると、契約解除のおそれがあります。

・付帯設備等の引渡しや修復

付帯設備を引き継ぐ際に、引き継ぐ設備と撤去するものを明確にしておくことが必要です。また、引き継いだ付帯設備に不具合がないか併せて確認を行います。

・手付の解除や契約違反による解除

手付金の解除可能期間や、契約違反に係る違約金の妥当性、また瑕疵担保責任の期間について確認します。

・特約事項

双方の個別要望や特約について、その要望が全て記載されているか確認します。自分が対応できない条件や明らかに不利となる条件がないか注意する必要があります。

不動産売買契約書を取り交わす際に必要なものとは？

売買する不動産の種類や売却方法によって必要書類が異なる場合があり、また必要書類のなかには入手に日数がかかることもあります。スケジュールを確認しながら、事前に段取りを決めておく方が良いでしょう。契約書を締結する際、それぞれ必要となるものは下記のとおりです。

買主側

・印鑑… 不動産売買契約日に必要で、住宅ローンを利用する場合は実印が必須です。

・手付金、仲介手数料… 所定の金額を現金、小切手、振込のいずれの方法にするのかを確認します。

・印紙… 印紙代は売買代金によって変動します。

売主側

・土地、建物登記済権利証または登記識別情報… 不動産を管轄する法務局から発行します。

・建築確認通知書、検査済証、建物図面、測量図… 不動産を建築した建築会社などから交付されています。手元にない場合は、不動産を管轄する法務局で入手します。

・固定資産税納税通知書… 不動産所在の市区町村から届きます。

・実印、印鑑証明書… 印鑑証明書は発行日から3か月以内のものを用意します。

共通

・本人確認書類… 運転免許証や健康保険証などを用意します。

個人間取引にも不動産売買契約書は必要？

法的に契約は口約束でも成立しますが、契約書を作成することで契約後のトラブルを回避することができます。口約束では内容が曖昧になり、トラブルに発展することも少なくありません。仮にトラブルが起きて裁判になった場合でも、契約書が有効な証拠書類となります。しかし、契約書がないと相手の非を追及できず、自分の正当性を主張できないまま、泣き寝入りになってしまう場合もあります。

また、個人売買では買い主が住宅ローンを組めない場合があることに注意してください。住宅ローンの審査には、不動産会社が作成する重要事項説明書が必要書類となっていることが多くあります。しかし、個人売買では重要事項説明書がないことから審査に通らないことも少なくないようです。重要事項説明書は、銀行が融資の判断をするための情報を知ることができるようになっているものです。

まとめ

不動産売買契約書のそれぞれの項目は、一生ものの買い物となる不動産取引を安心、安全に取引を行うために定められた重要な内容になります。契約内容や契約条件については、当事者となるご本人が理解することが必要です。事業者が仲介する取引、個人間取引のいずれであっても、十分な時間をかけて準備し、内容を理解したうえで契約書を取り交わしていただきたいと思います。 

構成・編集／松田慶子（京都メディアライン ・https://kyotomedialine.com）