不動産の名義変更を行うには？｜必要な書類や費用、手続きの流れを解説【プロから学ぶマネー講座】

土地や建物を所有している方は、ご自身の所有権を主張するために登記が必要になってきます。相続や売買などが発生すると、その所有権が移っていくことになり、名義の変更手続きが必要です。その変更手続きに関して、ご自身で対応される場合には、どのような資料を用意して、どのように手続きを進めるのか確認が必要でしょう。

そこで今回は、日本クレアス税理士法人の税理士 中川義敬が、長年にわたる不動産コンサルティングを通じて得た幅広い知識や経験に基づき、不動産の名義変更を行う際の、必要資料や費用、流れについてご説明したいと思います。

目次
不動産の名義変更とは？
不動産の名義変更が必要な場合とは？
不動産の名義変更に必要な書類
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更の主な流れ
まとめ

不動産の名義変更とは？

正式には「所有権移転登記」といい、土地や建物の所有者の名義等は法務局で登記簿により管理されています。この所有者に相続が発生したり、不動産を売買することで所有権が移った際、所有権移転登記を行うことにより名義を変更します。この手続きを一般的には「不動産の名義変更」と呼びます。

不動産の名義変更が必要な場合とは？

不動産の所有者が変更されたときに手続きが必要になりますが、具体的には下記の事実が発生した場合、名義変更が必要になります。

・不動産の所有者に相続が発生した場合

・不動産を贈与した場合

・不動産を売買した場合

・離婚により財産分与が発生した場合

相続財産に不動産があった場合、名義変更は必要？

不動産の所有者が亡くなったとき、つまり相続発生時に被相続人（亡くなった方）の登記名義を相続人に変更する必要があり、この手続きを「相続登記」と言います。相続登記を行うことで、被相続人の名義であった不動産は相続人の名義になります。

不動産の名義変更に必要な書類

名義変更を行う場合に必要となる資料について、上記それぞれのパターン別にご説明いたします。

不動産の所有者に相続が発生した場合

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本

・被相続人の住民票の除票

・相続人”全員”の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、実印

・遺産分割協議書、相続登記をする不動産の登記簿謄本、固定資産評価証明書

これらの書類は相続税申告書の添付書類としても必要です。その中でも戸籍謄本については転籍前や婚姻前の本籍地により取得しなければなりません。どこの市役所に行けばよいのか調べるのが大変であったり、本籍地が遠方であったりする場合には手間がかかります。

また、相続人が複数名いる場合には、相続人全員分の戸籍謄本を集める必要があるので、余裕をもって手続きを進める必要があります。相続登記は法令の改正により、不動産取得の要因を知った日から３年以内に手続きを行わなければ、罰金の対象となる可能性があります。この法改正が2024年４月１日より施行されるため、この日程以降は相続登記が義務化されることになります。

不動産を贈与した場合

・贈与契約書

・贈与者の印鑑証明書、受贈者の住民票

・不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書

贈与を行うことで不動産の名義が、贈与者から受贈者に変更されます。また、相続税申告同様、贈与税申告書の添付資料としても使用します。登記の期限は特に定められていません。しかし、権利関係を明確にするためにも速やかな手続きをお勧めします。

不動産を売買した場合

・売買契約書

・不動産を売却した人の印鑑証明書（発行から３か月以内のもの）

・不動産を購入した人の住民票

・不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書

不動産を売買することで所有権が売主から買主に移ります。そのため名義変更手続きが必要です。通常は名義変更の手続きを行うことで売買代金の支払いが行われるため、名義変更手続きは必須であるといえます。

離婚により財産分与が発生した場合

・離婚の事実がわかる戸籍謄本など

・財産分与協議書

・財産分与をする人の印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）

・財産分与を受けた人の住民票

・不動産の登記識別情報または登記済証、固定資産評価証明書

離婚により財産分与が発生した場合でも、所有権が移転するため名義変更が必要になります。こちらも法的には期限が設けられていません。しかし財産分与は速やかに行われるべきものです。その事実が発生した時に手続きを進めることになります。

不動産の名義変更にかかる費用

名義変更の手続きを行うことで費用がかかります。こちらもそれぞれのパターン別でご説明いたします。

不動産の所有者に相続が発生した場合

登録免許税として、固定資産税評価額の0.4％が必要です。その他、戸籍謄本や住民票などの取得の際にも費用がかかります。また、相続財産の総額が基礎控除よりも大きい場合には、相続税が課税されることになります。

不動産を贈与した場合

登録免許税として、固定資産税評価額の２％が必要です。また、贈与した不動産の評価額に応じて贈与税が課税されます。贈与税は贈与財産の評価額が110万円の基礎控除を超えた場合に課税されることになります。

不動産を売買した場合

登録免許税として、固定資産税評価額の2％が必要になります。

土地は、令和５年３月31日までの間に登記を受ける場合は1.5%に軽減され、家屋は住宅用の場合の軽減税率の特例があります。

離婚により財産分与が発生した場合

登録免許税として、固定資産税評価額の２％が必要になります。

不動産の名義変更の主な流れ

必要資料が用意できたら、不動産の名義変更は、不動産の所在地を管轄する法務局で手続きを行います。不動産の名義変更手続きの主な流れは、下記のとおりです。

・法務局のサイトで申請書の様式を入手する

・必要書類／申請書を作成する

・法務局に書類を提出して申請を行う

・登記完了証と登記識別情報通知書を受け取る

まとめ

名義変更は相続や贈与、売買などに応じて必要な書類が異なり、この書類を集めるだけでもかなりの手間を要します。また、申請自体も窓口では時間に限りがあり、郵送では書類の不足に不安が残り、オンラインでは電子証明書が必要です。どの方法をとってもスムーズには進まない可能性があります。

法務局は各都道府県にありますが、ご自身で手続きを行う場合には、法務局での事前相談を推奨しているところもあります。ただし、スムーズで確実な相続登記を行うためには、登記手続きを専門とする司法書士への依頼を検討するのがよろしいかと思います。

構成・編集／松田慶子（京都メディアライン ・https://kyotomedialine.com）