不動産の利回りの計算方法とは？｜利回りの計算シミュレーションや相場を解説【プロから学ぶマネー講座】
不動産投資に関心があるという方であれば、「利回り」という言葉を耳にされたことがあると思います。そうはいっても、利回りが何かをはっきりとわからない方もいるかもしれません。不動産投資において利回りを考えることは非常に大切です。
そこで今回は、日本クレアス税理士法人の税理士 中川義敬が、長年にわたる不動産コンサルティングを通じて得た幅広い知識や経験に基づき、不動産投資において利回りとは何か、なぜ重要なのかをご説明します。
目次
不動産の利回りの計算方法とは
不動産の利回りの計算シミュレーション
不動産の利回りの相場とは？
まとめ
不動産の利回りの計算方法とは
不動産投資における利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の２つに分けることができます。
（1）表面利回り
表面利回りは、物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値です。グロスと呼ぶこともあります。この表面利回りには、空室状況を反映して計算を行うため、購入後にどの程度の収入が見込めるか知ることが可能になります。不動産のチラシなどに記載のある利回りは、おおかたこの利回りを指すことが多いでしょう。計算方法は下記の方法になります。
・表面利回り：年間家賃収入 ÷ 購入金額 × 100
（2）実質利回り
実質利回りは、運営時や購入時のコストを考慮したうえで、物件購入時の出費に対して手元に残る現金をどれだけ効率良く収入を得られるかを表す数値です。ネット利回りやNOI利回りとも呼ぶこともあります。この実質利回りは、表面利回りにコストを加えて算出しているため、実際の収益がどのくらい残るのか知ることが可能になります。計算方法は下記の通りです。
・実質利回り ＝（年間家賃収入 － 年間コスト）÷（購入金額 ＋ 購入コスト）× 100
想定利回りとは？
利回りは大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の２つになりますが、この他に「想定利回り」という言葉があります。想定利回りは満室で稼働した場合を想定して計算される利回りです。その不動産が最大でどれだけの収益性を生むかを知ることができます。この想定利回りのみ、予想賃料を基に計算される指標になります。
購入後、予定通りの家賃収入が入らない場合もあるため、数字だけを鵜吞みにしないよう注意が必要です。計算方法は下記の方法になります。
・想定利回り ＝ 満室時の年間家賃収入 ÷ 購入金額 × 100
不動産の利回りの計算シミュレーション
下記の不動産内容を例として、実際に不動産の利回りを計算してみましょう。
例：購入価格：5,000万円
購入諸経費：300万円（登記費用や仲介手数料など）
年間賃料：500万円
年間運営費：50万円（修繕費や税金など）
表面利回りの計算
表面利回りは物件価格を年間賃料で割って計算されます。物件の購入価格が5,000万円で年間の賃料が500万円であれば計算式は下記の通りです。
・表面利回り＝ 500万円 ÷ 5,000万円 × 100 ＝ 10％
よって、この物件の表面利回りは10％になります。
実質利回りの計算
実質利回りは表面利回りの計算内容に、購入時の費用や購入後の運営費を含めることになります。手元に残る現金を知る意味でより有効な判断材料になるでしょう。
・実質利回り＝（500万円 － 50万円）÷（5,000万円 ＋ 300万円）× 100 ＝ 8.49％
この物件の実質利回りは8.49％になるため、表面利回りで10％の不動産も、費用を差し引いた実質利回りでは、8.49％と約1.5％も下がります。運営コストや購入コストが高いと乖離が大きくなります。そのため表面利回りだけで購入を決めると、キャッシュフローの面で損失が発生する可能性があるので注意が必要です。
不動産の利回りの相場とは？
不動産の利回りは築年数、立地条件、建物構造など条件によって変わってきます。東京都内、築15年以内のマンションの利回り相場は３％～５％が多く、築15年を超える物件の利回りは７％前後が多い状況です。こちらはすべて表面利回りになりますので、もちろん実質利回りはこの数値よりも下がる傾向にあります。
また、不動産の利回りは税金や管理コストの関係で、都心へ近づけば低く、地方へ離れるにつれて高くなります。
利回りの最低ラインは？
物件の部屋数や一部屋当たりの賃料、１棟マンションか区分マンションかによって、条件は異なります。そのため一概にはいえませんが、不動産投資を行ううえでの利回りの最低ラインは、表面利回りで５％以上かつ実質利回りで３％前後であるといわれています。
こちらの２つの条件を満たす物件であれば、空室がある程度続いたとしても不動産経営を行うことができるでしょう。もちろん長期的にこの数値を確保する必要があります。しかし将来的に継続できそうな物件であれば、こちらを目安に物件選びをされてもいいでしょう。
理想の利回りは？
理想の利回りは実質利回りで５％を超えるような物件ではないでしょうか。表面利回りがどれだけ高くても実質利回りが低い場合には優良な物件とはいえません。
特に築年数がたった物件に関しては実質利回りが高ければ、その分手元に残る現金も増えます。そのため設備の入れ替えなどの修繕費への対応も可能といえるでしょう。
まとめ
不動産投資において、最初の指標となるのが利回りです。経営を考えたときに利回りを気にするのは当然のことです。しかし、空室や修繕費の発生などで利回りはすぐに下がってしまいます。表示されている利回りは、その物件の収益を保証するものではありません。そのため、不動産購入を検討される方で利回り計算をする際は、空室リスクや家賃下落、修繕費に関する点を把握しながら計算をされるといいでしょう。
構成・編集／松田慶子（京都メディアライン ・https://kyotomedialine.com）
●取材協力／中川 義敬（なかがわ よしたか）
日本クレアス税理士法人 執行役員 税理士
東証一部上場企業から中小企業・個人に至るまで、税務相談、税務申告対応、組織再編コンサルティング、相続・事業継承コンサルティング、経理アウトソーシング、決算早期化等、幅広い業務経験を有する。個々の状況に合わせた対応により「円滑な事業継承」、「争続にならない相続」のアドバイスをモットーとしており多くのクライアントから高い評価と信頼を得ている。
日本クレアス税理士法人（https://j-creas.com）
