住宅ローンの支払いが厳しくなったときの対処法 「任意売却」とは？
家を購入する際には想定できなかったアクシデントで、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方もいるのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンが払えず滞納してしまっていると「売れないのではないか」と心配になりますよね。そこで検討したい方法の1つが任意売却です。
1.どんなときに「任意売却」ができるのか
任意売却が可能になるのは、以下の2つのケースです。
（1）何らかの事情で住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった方
（2）住宅ローンの支払いだけは頑張っていたが、他の借金の返済が困難になって、自宅を差し押さえられてしまったり、自己破産の手続きを行った方
（2）のケースでも「期限の利益」が失われてしまうため、借入先の金融機関（銀行等）から債権回収会社や保証会社に移行してしまいます。
債権回収会社や保証会社に権利が移ってしまうと今までのように住宅ローンを月々返済することはできなくなり、次の3つの選択肢から選ばなくてはなりません。
1. 一括返済
2. 任意売却
3. 1も2も拒否した場合は強制的に競売
つまり「任意売却」とは、債権回収会社や保証会社に移った後に選択する方法の１つなのです。
住宅ローンを滞納する背景には給料減、ボーナス減、リストラ、転職の失敗、ケガや病気による休業や離職、他の借金など、様々な背景があり、残っている住宅ローンを一括返済することは難しいケースがほとんど。
競売はデメリットが多いため、6か月以上住宅ローンを滞納した方の9割以上は任意売却を選択すると言われています。
2. 任意売却のメリット
任意売却のメリットはなんといってもローンが完済できなくても家を売れることですが、その他にもメリットはあります。
【メリット1】仲介と同じように家を売れる
仲介と任意売却で家を売るのにさほど差はありません。市場相場と同様の価格で販売できるので、家が売却できればその分住宅ローンの返済額も減らせます。
また、売却方法が通常売却とさほど変わりがないので、ご近所や勤め先の方に住宅ローンが苦しくなり家を売却するということがバレにくいです。
【メリット2】手数料を売却額から出せる
家は売却するにも仲介手数料や税金など費用が発生します。競売などで強制的に家を売却されてしまうと、手数料は自己資金で支払わなくてはなりませんが、任意売却なら売却額の中から差し引くことが可能 です。
つまり、自己資金を出す必要がなく、預貯金が少ない場合でも安心して不動産会社を頼ることができます。
また、状況によっては売買代金の中から引っ越し代控除を認めてもらえるケースもあります。
【メリット3】残債を分割返済できる
家の売却額だけでローンを完済できない場合、ローンの残り残債が生じます。通常家を売却する際、残債は自己資金を補填するなどして金融機関に一括返済をしなくてはなりません。
しかし、任意売却なら残債ができてしまっても、家を売却後に月々の分割返済が可能です。
毎月の返済額が5000円～2万円程度に設定されることが多く、返済する側が無理なく返済ができます。
3. 任意売却のデメリット
ローンを一括返済する必要がなく良いことばかりに見える任意売却ですが、デメリットもあります。
【デメリット1】住宅ローン滞納によって個人信用情報に傷がつく
任意売却をするには6か月以上住宅ローンを滞納していることが条件になります。そのため、任意売却を行う際にはすでに個人信用情報（いわゆる「ブラックリスト」）に傷がついてしまっている状態です。
よく「任意売却をするとブラックリストに入る」と勘違いされることもありますが、そうではないと覚えておきましょう。
個人信用情報に傷がつくと、約5年間は住宅ローンやカードローンなど金融商品が利用できなくなります。
【デメリット2】売却額が手元に残らない
通常、家を売った際に出た売却額をどのように使うかは家の売主の自由です。しかし、任意売却の場合、基本的に売却額はすべて住宅ローンの返済にあてられます。売主が売却額を自由にできるのは、ローンを返済して売却額に余りが出た時のみ。
必要経費や家を明け渡す際の引っ越し費用などは、最初に金融機関との交渉で売却額から捻出しなくてはなりません。
【デメリット3】競売になってしまう場合もある
ローンを何ヶ月も滞納してしまい督促状が届いている場合、任意売却を行っているからといって安心はできません。あまり長く売れない場合は、競売を申し立てられてしまうでしょう。
競売が決まり買主が見つかってしまえば、もう任意売却で買主を探すことはできません。状況によっては任意売却を行っても意味のないものになってしまいます。
【デメリット4】不動産会社の選択を誤ると騙されてしまうケースも
任意売却の顧客をターゲットにする悪質な業者や不動産会社も未だ多く存在します。
任意売却を希望する方に対しては債権回収会社や保証会社も、地域に強く販売力の高い地元や大手の不動産会社を推奨しています。
地域密着の不動産会社に強く、優良企業が見つかる「イエウール」の一括査定を利用して、安心できる不動産会社を見つけましょう。
4. どうしても返済できないときは「自己破産」の選択肢も
任意売却した後でも残債が大きく、経済的に今後どうしても返済が難しい…ということであれば自己破産をして債務整理をすることも可能です。
自己破産は、一般的に弁護士へ依頼し、裁判所より自己破産の許可を得る必要があります。
自己破産の申し立てが認められると任意売却の残債を含めた負債は帳消しになります。
ただし、その後数年間クレジットカードの利用・新規作成ができなくなるなどの制限が発生するため、本当に自己破産が必要かどうかよく考えてから行うようにしましょう。
