離婚したときの財産分与……家は売却すべき？ それとも住み続けるべき？
やむを得ず離婚して夫婦関係を終わらせなくてはいけなくなったとき、財産分与で最も大変なのは家の財産分与の方法だと言われています。
一生に一度あるかどうかの大きな買い物なのに、銀行預金や現金・株などと違って簡単に額面だけをきれいに分けて計算できるものではありません。夫婦の共同名義だったり、ローン残高がかなり残っている場合の考え方や計算の仕方はかなり複雑になってきます。
家の財産分与をトラブルなく行うために、財産分与の方法や注意点についてわかりやすくお伝えします。
1.家や土地も財産分与する必要がある
結婚してから夫婦2人で築き上げてきた財産を分配することを財産分与と呼びます。慰謝料とは異なり、共有資産があれば必ず行うもので、有責配偶者（離婚に至る原因を作った側）であってもその権利はあります。
婚姻時に夫婦で生活していた家が持ち家であれば、もちろん財産分与の対象です。
その他にも、たとえば夫が妻に隠れて所有していたマンションや土地も対象となります。共有の財産から購入した不動産は基本的にすべて対象となるため、不動産の名義人は関係ないと覚えておきましょう。
家が財産分与の対象となるのは結婚後に取得した不動産だけです。次の場合は財産分与の対象にはならないので注意しましょう。
・どちらかの親からの相続や贈与財産である場合
・結婚する前に購入した家
・どちらかの親族が全額費用負担をして購入した家
・どちらか一方だけの結婚前の貯蓄だけを使って購入した家
ただし、相続した土地の上に結婚後に夫婦の財産として家を新築した場合には、財産分与の対象となります。
2. 家を財産分与するための方法は2つ
家のように額面で半分にできない資産に関しては、売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて評価額の半分を現金で支払うという方法をとります。
家を財産分与する際の2つの方法について、それぞれのメリットとあわせて解説します。
2.1 家を売却して現金化する
もっともシンプルなのは家を売却して、現金化してから二人で分ける方法です。
家を共有名義のままにしておくと、いずれ売却する際に両方の同意が必要になってしまうため、離婚後にまた連絡をとる必要があります。住宅ローンを払うと言ったのに払わないなどの問題を避けるためにも、離婚の際に家は残さずに、売却して現金化してから分けた方がトラブルは少ないと言われています。
また、財産分与で得たまとまった現金を頭金にして、家を新たに購入することもできます。新しい生活を始める際には何かとまとまったお金が必要になるので、その資金源を得られるというのもメリットでしょう。
2.2 どちらかが住み続けて家の価値の半分を渡す
思い入れがある家であったり職場や通学の都合から売却せずに済み続けたいという場合は、一方が住み続け、もう一方に家の価値の半分に相当する額を渡すことで財産分与をするという方法もあります。
子どもが学校に通っている年齢の場合は、引越しや転校で環境を大きく変えなくて済むという点がメリットです。子どもにとって、親の離婚だけでなく転校も重なると精神的な負荷が大きくなってしまいます。
そうした子どもへの負荷を避けるために、今の家に住み続けたいと考える方も少なくはありません。
一般的には売却して住宅ローンの完済を目指す方が多いですが、家族にとって良い選択肢はどれかを検討してください。
3. 財産分与で損をしないためには？
財産分与で損をしないためには、次の３つの点に気を付けるようにしましょう。
3.1 連帯保証人になっている場合は変更しておく
住宅ローンの名義人が夫でも、妻が連帯保証人から抜けていなかった場合、夫の返済が滞るとその分の支払いを妻が請求されることになります。
そもそも連帯保証とは、夫婦間での約束ではなく、債権者（銀行などローンの借入先）との契約です。元夫がローンを滞納してしまった場合、たとえ離婚していても妻が支払わなくてはなりません。
そうならないために、離婚前に別の連帯保証人（夫の親族や、新しい妻）を見つけ、銀行に変更してもらうように交渉しておくようにしましょう。
3.2 トラブル回避のために公正証書を用意する
これらのトラブルを防ぐために、離婚時に細かく取り決めて必ず公正証書を残すようにしておきましょう。
公正証書に記された条項は、法的に違反するものでない限りは遵守する義務が課され、不履行の場合は強制執行の対象になります。つまり、万が一取り決めたローンの支払いが滞った場合でも強制執行での取り立てが可能になり、ローンが支払われずに家を追い出されるリスクを少なくすることができます。
公正証書には住宅ローンの支払い義務のほか、養育費や子どもの面会日なども記載されます。
公証役場の公証人しか作成できないためお金や手間はかかってしまいますが、後々のトラブルを避けるためにも必ず作成してもらうようにしましょう。
3.3 財産分与の請求ができる権利は2年間
財産分与を請求できる期間は離婚が成立した日から2年間です。これを除斥期間といい、この期間を過ぎると財産分与の権利がなくなってしまうため一切請求はできません。
ただし、相手側が任意で応じてくれる場合には話し合いによって改めて財産分与をすることも可能です。
除斥期間は調停や裁判などによって期間を延長することもできますが、あまり引き延ばしすぎると相手と連絡が取れなくなってしまうケースも考えられるので、出来る限り早めに行動して結論を出すようにしましょう。
4. 「アンダーローン」なら売却した方が清算しやすい
家を財産分与することになった場合、基本的には次の3ステップで進めていきましょう。
【ステップ1】ローン残債・名義人を確認する
【ステップ2】現在の不動産の価値を調べる
【ステップ3】売却するかどうかを決める
財産分与の具体的な金額を確定させるためにも、まずはローンの残債を正確に把握しておく必要があります。また、家を夫婦の共同名義にしている場合はローンの名義人はどうなっているのかも確認しておくようにしましょう。
ローン残高と現在の不動産の価値が分かれば、オーバーローンかアンダーローンかが分かります。現在の不動産の価値よりもローン残債が上回っていることをオーバーローン、不動産の価値の方が高ければアンダーローンと言います。
アンダーローンであれば、売却金額からローンを完済して余った金額を2人で分けることができるため、最もすっきり清算できる形になります。
どのような形で資産を持ちたいかなども踏まえて、売却するかどうかを決めましょう。
