相続税や贈与税の計算の基準になる路線価。路線価でわかる不動産価格の調べ方

2020年（令和2年）の路線価が7月1日発表されました。全国平均は前年の1.6%上回り 、昨年に引き続き路線価は上がり、5年連続で上昇する結果となりました。

昨年2019年の路線価上昇は全国平均で1.3％と、去年より今年の方が伸び率も高くなっています。路線価が前年から上がったのは21都道府県で、こちらも昨年の19都道府県よりも増える結果に。

特に大きく上昇したのは沖縄県で10.5%。次いで東京が5％、宮城県と福岡県が4.8％、北海道が3.7%という順で伸びました。上昇が大きい都道府県は主に訪日外国人向けの観光や復興による再開発の影響で路線価も上がっていると考えられます。

すべての都道府県の路線価が上昇しているわけではなく、26都道府県は路線価が下落。しかし、うち19都道府県は前年と比べ下げ幅が小さくなっています。ちなみに、最も高い路線価は東京、銀座にある鳩居堂（文具店）前。1㎡あたり4592万円となり、35年連続で全国最高になっています。

コロナの影響が路線価にも？

国税庁は今回の路線価発表と合わせて、路線価の減額修正を含む対応の要否を検討すると発表しました。

今回発表された路線価は2020年１月１日時点の価格で、新型コロナウイルスの影響は加味されていません。例年は７月１日に発表された路線価を来年の６月30日までの1年間利用するのですが、今年は未だ続く新型コロナウイルスの影響で年の途中で地価が大幅に下がる可能性が出ているため検討の余地があることを発表した様子。

路線価は地価の80％程度になるように設定されており、もし地価が下がってしまうと路線価が地価より高くなってしまう現象が考えられます。そのような状況を防ぐため、国税庁は例年９月に国土交通省が発表する都道府県地価調査を踏まえ、国税庁でも地価調査を行い補正を検討するとしたのでしょう。

このような対応はリーマンショック後でも行われておらず、今回実施されれば初めてのこととなります。

売却するなら都道府県地価調査が出るまでが勝負

都道府県地価調査とは都道府県知事が毎年9月下旬に発表する土地評価のこと。毎年3月中旬に発表する公示地価の半年後の価格となり、公示地価を補う情報となっています。

つまり、この都道府県地価調査で3月中旬に発表された公示地価より価格が下がっていれば、不動産の価格も下がる可能性が高いということです。

今現在不動産の売却を考えている方は、9月に不動産の価格が下がる可能性を回避するためにも早めに売却活動を始めた方が良いでしょう。３月中旬に発表されている公示地価は2020年１月１日時点での価格。今から売却活動を行う方が賢明です。

まずは不動産会社に査定依頼 してみて、今の査定額をチェックしてみると良いでしょう。公示地価はあくまで国が定めた土地価格の指標です。家の売却を検討しているのなら、建物の価格も加味しなくてはいけませんし、土地の価格も周辺環境などにより市場相場は変わります。

市場相場に最も近い不動産会社の査定結果なら、売却を検討しやすいです。ただし、不動産会社の査定に明確に決められたルールはなく、不動産会社によって査定結果は異なります。

複数社の査定結果を比較し、不動産の価格の幅を知るとともに市場相場（平均）を割り出しましょう。市場相場を知るには３社以上の査定結果を見るのが得策です。

2019年過去の路線価をおさらい

2019年の路線価は４年連続で上昇 。2018年と比較して1.3％プラスとなりました。訪日観光客の増加や再開発などで地価も上昇したようです。

最も上昇したのは沖縄県で8.3％のアップ。国内外を問わず観光地として盛り上がっており、そのおかげで地価も大きく上昇したようです。その他、大分や宮城など首都圏以外の地方も大きく上昇しており、全国的に地価が上がっているのが分かる結果となりました。

2019年の各都道府県、県庁所在地の最高路線価を見ていきましょう。

出典元：国税庁（https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2019/rosenka/01.htm）

2019年は観光が盛り上がっており、観光資源が豊富な地域ほど値上がっている傾向でした。観光資源が少ない地域は地価もなかなか上がりづらく、変動率も低いといった様子でした。

そもそも路線価とは？

路線価とは土地の価値を知るための方法の１つです。

土地の価格は一物四価といい、4つ方法で知ることができます。路線価もその1つで、道路に面した土地の１平方メートルあたりの価格を定めた路線価と土地の面積をかけることで、土地の価格を算出することができます。

土地の価格は価格を知りたい理由によって一物四価を使い分けます。路線価の場合は相続税や贈与税の計算のため土地の価格を知りたい時に使用します。路線価は毎年１月１日時点の価格が７月１日、国税庁によって公表されます。

路線価で不動産の価格を調べてみよう

路線価とは何かが分かったところで、気になるのは自身の所有する土地の路線価、土地の評価額ではないでしょうか。

路線価を使った評価額の求め方は2ステップでできます。

【ステップ1】路線価を調べる

まずは、路線価がいくらか を調べましょう。路線価を調べる際は国税庁が公開している路線価図・評価倍率表を使います。

トップページの日本地図から土地の所在する都道府県をクリック。「路線価図」をクリックし、土地の住所を選択していくと地図が表示されます。地図の中から自分の所有する土地を探しましょう。

土地を見つけたら、土地が面している道路を確認します。道路には数字が書かれており、この数字が路線価となります。路線価は千円単位で表記されているので、表記されている数字に1000をかけて使用します。

【ステップ2】路線価を使って計算する

１平方メートルあたりの路線価が分かったら、計算式に当てはめます。

土地の評価額を出す際、路線価以外に必要となるのは土地の面積です。土地の面積がどれくらいあるのかは、家を購入した際に渡される図面や法務局で閲覧できる地積測量図などで確認できます。

土地の面積が分かれば、以下の計算式を使って土地の評価額を求めましょう。

土地の評価額＝路線価×宅地面積

路線価での土地の評価額を求める方法は他の一物四価の計算より分かりやすく、初めての方でも計算しやすい方法です。

路線価が新しく公表されたのなら、土地の価格を一度調べてみてはいかがでしょうか。今の土地の評価額が分かります。

ただし、家の場合は建物の価格が含まれていないことに注意してください。家の本当の価格は土地と建物と合わせた価格になります。建物の価格は築年数を考慮しなくてはならず、土地の価格のように簡単には算出できません。

また、路線価はあくまで相続税などの支払いの際に使用する評価額。実際に売れる価格とは異なります。

不動産会社の査定は土地や家の他に周辺環境を含む査定結果となるので、最も市場相場に近い価格です。路線価を調べてより正確な家の価格を知りたくなったら、一度不動産会社に査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

引用： イエウール　https://ieul.jp/column/